FRNL | | NewsBibliotheekAgendaNewsletterJobsAdvertisingContact |
  
Home » News » Duurzaam succes voor community’s met gedeelde ‘full service’ kantoren

Duurzaam succes voor community’s met gedeelde ‘full service’ kantoren

Martijn Roordink, oprichter van de Spaces business and coworking centres
Martijn Roordink, oprichter van de Spaces business and coworking centres

De komende jaren zullen coworkingcentra blijven floreren in de Europese grootsteden. Ze zijn de nieuwe generatie businesscentra en bieden veelzijdige oplossingen aan in de vorm van fullservicekantoren: ruimten met meer dynamiek en design die het welzijn op het werk verhogen, die netwerken en cocreatie vergemakkelijken, binnen een onderneming maar ook tussen ondernemingen onderling. Spaces groeide in ruim tien jaar tijd uit tot een wereldspeler. Het bedrijf opent wekelijks een drietal coworkingcentra, goed voor in totaal 10.000 m2. Wat ligt er aan de basis van die groei? Wat maakt die heruitgevonden businesscentra, die ware ondernemershubs geworden zijn, zo bijzonder? Een interview met Martijn Roordink, oprichter van Spaces. Hij vertelt ons wat de sleutel tot dit succes was.
Het eerste coworkingcentrum van Spaces opende in 2008 de deuren in Amsterdam: 6.000 m2 waarvan 1.200 m² gedeelde ruimte, prachtig gelegen in het stadscentrum langs een van de beroemde grachten die de stad doorkruisen. Twee jaar later ging Martijn Roordink de uitdaging aan om een businesscentrum van 17.000 m² te openen in de zakenwijk ZuidAs in Amsterdam. De missie was geslaagd. Het concept van een nieuw type kantooroplossingen trok immers gerenommeerde hightechbedrijven (Spotify, Paypal, Twitter, ...) aan. Dat concept werd met succes uitgevoerd naar Londen en Parijs, en later naar de meeste grote Europese steden.
In januari van dit jaar telde Spaces 185 centra in 45 landen. In 2019 heeft de onderneming de opening van nog bijna evenveel nieuwe centra gepland, wat tegen het einde van het jaar een record van 345 Spaces-centra zal opleveren. Ruim tien jaar na de oprichting van het bedrijf is dit, volgens Martijn Roordink, slechts het begin van deze (r)evolutie, aangezien het marktaandeel van de businesscentra momenteel maar een beperkt percentage van de totale oppervlakte van kantoorgebouwen vertegenwoordigt. De researchafdeling van de wereldwijde vastgoedonderneming JLL stelt dat dit marktaandeel in de toekomst tot 15% zou kunnen groeien, aangezien het werken op verplaatsing aan een sterke opmars bezig is, zowel bij werknemers van een bedrijf als bij de steeds talrijkere zelfstandigen.

Uitbreiding in België
Het eerste centrum van Spaces opende de deuren in 2017, meer bepaald in het Pegasus Park in Diegem. In 2018 volgde de opening van het Spaces European District in de Brusselse Belliardstraat. Spaces palmt momenteel de voornaamste steden van het land in: Mechelen begin dit jaar, Gent afgelopen juni, Antwerp en binnenkort Luik, tegenover het station van Luik-Guillemins. De ligging van de business- & coworkingcentra van Spaces is cruciaal. Indien mogelijk, bevinden ze zich in het stadscentrum, dicht bij de stations.
Zo wordt het netwerk in Brussel binnenkort uitgebreid met de Spaces Stock Exchange, in een prachtig art-decogebouw in de Visverkopersstraat, en in 2020 met een centrum op het terrein van Thurn & Taxis, in de voormalige Gare Maritime, een emblematisch gebouw uit de vorige eeuw. Er gaat nog een centrum van Spaces open in het Manhattan Center in de Noordwijk, waar het Sheraton-hotel en een nieuw congrescentrum ondergebracht zijn, en een centrum in de buurt van het gerechtsgebouw. Binnen drie jaar zou het netwerk 30 centra moeten omvatten.


Vastgoedstrategie
In de grootsteden, waar de grondbelastingen onbetaalbaar zijn, huurt Spaces kantoorruimten. In middelgrote steden is het bedrijf meestal eigenaar van de gebouwen van zijn centra. Bij de gehuurde gebouwen zijn de grote vastgoedeigenaars waardevolle partners met wie de bedrijfsleiders van Spaces een win-winsamenwerking op lange termijn aangaan. De kwaliteit van die relatie is van cruciaal belang wat de uitrusting van die gebouwen betreft. Slimme gebouwen verhogen aanzienlijk het comfort en de beleving van de gebruikers. Apps om de locatie van een medewerker te volgen, een vergaderzaal of parkeerplaats te reserveren, en in de nabije toekomst misschien de verlichting of de verwarming individueel te regelen, maken deel uit van de moderne ontwikkelingen en de gebruikskwaliteit van de gebouwfaciliteiten.

Vandaag is er voor een businesscentrum van Spaces minstens 3.500 m2 nodig. Deze nieuwe generatie businesscentra zijn hybride: de coworkingruimten met gedeelde werkplekken nemen 15% van de oppervlakte in. De overige 85% wordt ingenomen door specifieke en ‘geprivatiseerde’ werkplekken voor een bedrijf. In de toekomst zou dit naar een 50/50-verhouding kunnen evolueren omdat de millennials (mensen geboren tussen 1980 en 2000) meer op verplaatsing werken en mobieler zijn dan hun voorgangers. In 2020 zal het merendeel van de beroepsbevolking uit millennials bestaan.

Bij de oprichting was de visie van Roordink eveneens economisch en financieel. Benedenverdiepingen van grote kantoorgebouwen zijn, volgens Roordink, in 90% van de gevallen verloren ruimten die niets opbrengen. Door ze om te vormen tot ontmoetings-, vergader-, werk- en ontvangstruimten, zoals de lobby’s in grote hotels, worden die vierkante meters rendabel voor de eigenaars van de gehuurde gebouwen. Het onthaal, de dynamiek en de beschikbaarheid van die ruimten versterken de aantrekkingskracht van het gebouw voor andere huurders.
Anderzijds biedt de al dan niet langdurige verhuur van kantoren, gezien de huidige conjunctuur, bedrijven de flexibiliteit die ze zoeken. De meeste bedrijven kunnen echter moeilijk op lange termijn de toe- of afname van het aantal werknemers, en dus van de nodige kantooroppervlakte, voorspellen.

‘Workspitality’
Dit motto van Martijn Roordink ligt aan de basis van de oprichting van Spaces: “Het strakke – calvinistische – ontwerp van functionele kantoren behoort voortaan tot een ander tijdperk”. Die ruimten moeten aantrekkelijker, stimulerend en gepersonaliseerd zijn. Ze moeten uitwisseling en cocreatie in de hand werken. Samengevat: “Die werkruimten moesten opnieuw zin doen krijgen om er te komen werken.” Het voornaamste beheer zal betrekking hebben op HR, met het oprichten en in stand houden van een community, en niet vooral op de faciliteiten, met het beheer van de afdelingen, gebouwen en technische installaties. Businesscentra met coworkingruimten zijn in dat opzicht, volgens Roordink, beter geschikt voor telewerken in vergelijking met thuiswerken. Bij thuiswerken is er immers minder socialisering, is het werkcomfort beperkt en moet de medewerker zelf opdraaien voor een deel van de functioneringskosten van een werkplek thuis (internet, verlichting, verwarming, schoonmaak ...).

Bedrijven die beslissen om hun activiteiten in deze businesscentra onder te brengen en daardoor nieuwe talenten kunnen aanwerven en de medewerkers van het bedrijf aan zich kunnen binden, worden aantrekkelijker door een verzorgd design, meubilair en audio- en video-uitrustingen van een hoogwaardige kwaliteit, diverse gedeelde werkruimten, geïntegreerde faciliteiten zoals een restaurant met een barista, activiteiten voor de community van zelfstandigen, start-ups en ondernemers.

Wat brengt de toekomst?
De formule van hybride businesscentra is veelbelovend. Sinds de oprichting van Spaces elf jaar geleden hebben heel wat bedrijven, waaronder een grote wereldspeler als WeWork, en op nationaal niveau Silversquare en Fosburry & Sons, zich echter gepositioneerd en hun plek op de markt ingenomen. In België, en voornamelijk in het Brusselse stadscentrum, zullen hybride businesscentra met coworkingruimten hun deuren openen. Samen vertegenwoordigen ze een aanzienlijke oppervlakte. We zullen zien of Spaces het zal redden. De ontwikkeling en bekendheid van het merk en van de ‘workplace experience’ zullen in deze aangekondigde strijd van strategisch belang zijn.

____________________________________________________________________________________________________________________________

De kracht van een groep
De versnelde groei en de internalisering van Spaces vereisten aanzienlijke investeringen in kapitaal en personeel. Zo trad Spaces zes jaar na de oprichting toe tot de groep IWG (vroeger Regus), die toen de investeringscapaciteit had van een groot bedrijf dat op dat moment 3.300 businesscentra wereldwijd uitbaatte. Die toetreding werd vergemakkelijkt door de gemeenschappelijke kennis van de bedrijfsleiders, aangezien Martijn Roordink van 2000 tot 2004 in dienst was van de groep Regus. Een belangrijk voordeel van die toetreding is dat Spaces deel uitmaakt van een zeer uitgebreid internationaal netwerk.
De toegang tot en de gemakkelijke reservering en betaling van een vergaderzaal, een werkplek voor een dag of de businesslounge via een uniek digitaal platform zijn een grote troef op de markt, die in België en daarbuiten zeer concurrentieel wordt.

Didier Van Den Eynde
17-10-2019