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Les risques pour les locataires de bureaux qui contactent un ‘agent immobilier classique’



La fin du bail standard de 9 ans constitue pour beaucoup de locataires le moment opportun de ‘dépoussiérer’ leur contrat de bail. La question qui se pose alors est celle de savoir si ‘on reste ou si on quitte’. Par le passé, le locataire moyen contactait l’agent immobilier qu’il connaissait de nom à travers les panneaux (publicitaires) bien mis en évidence contre les façades des propriétaires ( !). Une approche bien logique, à première vue…. si elle ne représentait pas de risques considérables pour ce locataire. Par ailleurs, il y a Cresa – une agence de conseil immobilière qui s’adresse uniquement aux locataires – qui offre une excellente alternative. Lisez pourquoi des locataires tels que Loyens & Loeff, Terumo BCT, Celgene, Wabco, 3DS et Wilkhahn ont décidé de changer de cap en prenant contact avec Cresa. Ils ont vu leur frais de location réduits de 20% à 40% !

Dans cet article, je vous explique la position des agents immobiliers sur le marché immobilier pour que vous sachiez “à qui vous faites appel” en tant que locataire, quels sont leurs motifs … et surtout si ceux-ci s’alignent sur vos intérêts.

• UNE OFFRE LIMITEE
Les agents immobiliers ne présentent que les immeubles pour lesquels ils ont été mandatés. En d’autres termes, vous regardez l’offre globale par le trou de la serrure et vous ne voyez que ce que l’agent immobilier veut bien vous montrer. La solution paraît simple, vous contactez trois agents immobiliers et vous êtes convaincu qu’au travers ces trois “trous de la serrure”, vous avez une vue d’ensemble du marché. Rien n’est moins vrai … vous verrez que certains immeubles vous seront présentés plusieurs fois, parfois même des étages différents ou d’autres métrages dans un même immeuble, tout dépendra de l’agent immobilier. Il est particulièrement difficile d’y voir clair lorsqu’on est un novice en la matière, comme l’est le locataire qui se penche sur son contrat de bail une fois tous les 9 ans. Qui plus est, vous ne savez pas ce que vous n’avez pas vu ... les agents immobiliers ont de bonnes raisons de présenter certains immeubles et pas d’autres.

• DES HONORAIRES VARIABLES POUR LES AGENTS IMMOBILIERS
La rémunération normale d’un agent immobilier qui trouve un locataire (payée par les propriétaires!) s’élève à 15% du loyer annuel. Mais certains honoraires peuvent aller jusqu’à 30% voire même 45% du loyer annuel, et depuis quelques années, ces exceptions ont tendance à devenir la règle. Ce qui veut dire qu’à travail égal (c’est-à-dire, trouver un locataire pour le propriétaire), les agents immobiliers voient leurs honoraires doublés ou même triplés. Ces incitants supplémentaires font que les agents immobiliers poussent des locataires comme vous à louer certains immeubles. Un immeuble qui ne répond pas forcément à vos besoins ..... Vous me répondrez sans doute que vous êtes “suffisamment adulte pour faire le bon choix”... mais vous ne choisirez que parmi les immeubles que les agents immobiliers vous auront montrés et ‘au royaume des aveugles, les borgnes sont rois’ ! Les immeubles moins intéressants pour les agents immobiliers (lisez : avec une commission moins élevée) ne vous seront pas présentés. L’ambiguïté va même jusqu’à dire que les immeubles aux commissions les plus élevées sont souvent des immeubles à problèmes (sur le plan de l’espace, sur le plan technique, financier, …) qui trouvent difficilement preneur ... ce qui explique pourquoi ils ont besoin d’un incitant supplémentaire !

• VOUS N’OBTIENDREZ PAS LES MEILLEURES CONDITIONS
En tant que locataire, vous ne devez jamais oublier que l’agent immobilier est payé par le bailleur et ‘qui mange dans la main de....'. Même un agent immobilier que vous indemniseriez pour une mission de 'tenant representation', a des intérêts financiers récurrents plus important auprès de la partie adverse qu’auprès de quelqu’un qui revoit un contrat de bail une fois tous les 9 ans. L’agent immobilier ‘ne poussera dès lors pas le bouchon trop loin’ auprès du propriétaire parce qu’il risque de perdre pas mal d’argent (par exemple des mandats pour louer d’autres immeubles, des estimations, des mandats de gestion, ...). Vous êtes un passant occasionnel, vous venez tous les 9 ans, alors qu’avec les propriétaires, les agents immobiliers concluent des accords tous les mois et les enjeux financiers sont importants. De plus, le système des commissions est contraire à vos intérêts. Plus le loyer est élevé (ou plus le nombre de m² est élevé), plus la rémunération sera élevée. En d’autres termes, ils n’ont aucune raison de négocier les meilleures conditions pour vous. Même dans le cas d’une mission ‘tenant representation’, le propriétaire récompensera l’agent immobilier qui ne négocie pas trop en lui confiant d’autres mandats. Une fois que ‘votre’ agent immobilier vous a montré trois immeubles susceptibles d’entrer en considération, il connaît vos capacités de 'leverage’ puisqu’il dispose de toutes les informations. Il ne sert à rien de bluffer puisque votre position de négociation n’a plus de secrets pour le propriétaire préféré de l’agent immobilier.
La combinaison des facteurs susmentionnés a pour effet que les agents immobiliers font face à un énorme “conflit d’intérêts”, même auprès des missions dites ‘tenant representation’. Avec comme conséquence pour vous que vous n’obtenez peut-être pas la meilleure solution aux meilleures conditions. Même s’ils vous donnent l’impression de chercher la meilleure solution pour vous ….

Nous ne serions pas Cresa si nous ne vous donnions pas quelques conseils :
1) Faites appel à un partenaire qui travaille uniquement pour des locataires, qui connaît bien les mécanismes du marché et la situation actuelle du marché.
2) Commencez à temps à étudier toutes les options possibles. Afin de garder une marge de manœuvre suffisante dans les négociations, vous devez prévoir le temps nécessaire pour un éventuel déménagement. Même si vous préférez rester dans l’immeuble que vous occupez actuellement, vous devez faire croire à votre propriétaire actuel que vous pouvez très bien déménager.
3) Optez pour un partenaire qui fera une analyse complète et approfondie des alternatives possibles. Tous les m² bruts ne se ressemblent pas. Vous utilisez les m² nets mais vous payez les mètres bruts.
4) Choisissez un partenaire qui a un modèle de rémunération aligné sur vos intérêts !

Les conseils que vous venez de lire constituent notre raison d’être, Cresa est une agence de conseil immobilière internationale (>70 agences) EXCLUSIVEMENT DESTINE AUX LOCATAIRES et, qui plus est, basée sur les économies réalisées via un NO CURE NO PAY SUCCESS FEE. Nous analysons 'toutes' les alternatives d’un point de vue de l’espace, technique, financier et contractuel afin d’obtenir pour vous la meilleure solution aux meilleures conditions possibles. Notre approche est axée sur la solution plutôt que sur la transaction.

Check us out … confiez-nous votre contrat de bail, nous l’examinerons et nous vous remettrons un RAPPORT GRATUIT des POSSIBILITES et du POTENTIEL D’ECONOMIES !

Anthony Huygen | T 02 453 95 50 - M 0478 59 00 39 | ahuygen@cresa.com - www.cresa.be
Raphael Pèrez
21-06-2016