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4 Raisons pour lesquelles vous payez trop cher la location de vos bureaux !



D'une part, les frais de location sont souvent un poste lourd dans le budget d'une entreprise. D'autre part, ce même coût de location est considéré comme un «mal nécessaire» pour laquelle on ne peut pas faire grand-chose! Mais au contraire …

1) INDEXATIONS
Tout d’abord, à cause de l’indexation les loyers ont augmenté plus vite que les prix du marché. Ainsi, un bail de 9 ans, qui a pris fin en décembre 2015, a augmenté de 18% pendant cette période.

2) UNE AUGMENTATION DE LA VACANCE LOCATIVE
Il reste des endroits dans lesquels la vacance locative est toujours très élevée. Prenons Bruxelles, par exemple: en périphérie la vacance est de 30%, et même de 35% dans les parcs d’affaires.

3) LA STABILITÉ ET MÊME LA BAISSE DES PRIX DU MARCHÉ
Contrairement à cette vacance locative, les prix du marché sont restés stables. Dans certains endroits, en raison de l’augmentation de la vacance, ils ont même baissé.

4) LES PROPRIÉTAIRES SONT PRÊTS À FAIRE DES EFFORTS
Les propriétaires préfèrent “garder” leurs locataires, afin d’éviter la vacance locative. Pour des parcs d’affaires et des locaux vides il sera possible de négocier des conditions intéressantes, aussi bien par les locataires permanents que par les nouveaux locataires

UN EXEMPLE CONCRET POUR ILLUSTRATION
Société X en 2006 a signé un bail pour 782m² avec un loyer initial de 140 € / m² / an. En Décembre 2015, après l’indexation des loyers, ce loyer à automatiquement augmenté jusqu'à 165 € / m² / an. On remarque même que le loyer obtenu dans des transactions récentes (voir même pour des plus petites surfaces) et que le loyer affiché dans le même parc d'affaires ou immeuble aujourd’hui, situé aux environs de 125-130 € / m² / an, est nettement inférieur du loyer actuel, voir même inférieur à la valeur initiale en 2006 ! La société X a donc un potentiel d'épargne récurrent de minimale de 40 € / m² / an. En outre, des incitations intéressantes peuvent être obtenues (comme période de gratuité de location, des allocations d'amélioration pour le locataire, etc. ...) qui bout à bout augmente rapidement le potentiel d'économies jusqu’à -30%.

CONCLUSION
Négocier est bien plus que simplement comparer les loyers .... Le succès d'une négociation dépend des arguments qui peuvent être mis sur la table. Nous l’obtenons grâce à un business case constructif qui prend en compte les paramètres contractuels / physiques, techniques, financières et juridiques des différentes options.

Que ce soit un scénario de «stay» ou «leave», des économies substantielles sont à réaliser. Cresa a ainsi réduit les coûts de location de -36% pour un client récent qui, après étude de sa situation locative, le scénario de relocalisation c’était avéré être la meilleure option. Pour un autre client nous avons obtenu une réduction de -38% ou dans son cas, le scénario de rester sur place était la meilleur option. Des économies importantes et récurrentes sont parfaitement possible, à condition que le business case ai été établi sur de bonne base. Sachant que le coût de la location est au moins la moitié de vos coûts d'installation totaux, c’est sur cette base que vous devez travailler.

Vous êtes curieux de savoir combien vous allez pouvoir économiser? Contactez-nous et après une analyse de votre contrat nous vous revenons (sans aucune obligation) avec une estimation d’économies potentielles et une stratégie appropriée. En tant que «conseiller locataire exclusif » nous travaillons uniquement pour les locataires et vos informations sont garder confidentielles.

Anthony Huygen | Partner Cresa
(ahuygen@cresa.com | T 02 453 95 50 | M 0478 59 00 39)
Raphael Pèrez
13-04-2016