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Succès durable de communautés partageant des bureaux 'full service'

Martijn Roordink, fondateur des business et coworking centres Spaces
Martijn Roordink, fondateur des business et coworking centres Spaces

Au cours des prochaines années les centres de coworking continueront à fleurir dans les principales villes européennes. Ces centres réinventent les business centers en offrant des solutions de bureaux ‘full service’ diversifiées: des espaces plus dynamiques, plus design qui augmentent le bien-être au travail, facilitent le réseautage et la co-création au sein d’une entreprise, et entre entreprises. En 10 ans, l’entreprise SPACES est devenue mondiale. Elle inaugure chaque semaine près de trois centres de coworking pour une superficie totale de 10.000 m2.
Quels sont les fondamentaux de cette croissance? Quelles sont les spécificités de ces centres d'affaires réinventés devenus de véritables hubs entrepreneuriaux? Interview avec le fondateur de Spaces, Martijn Roordink. Il nous explique les clés de ce succès.

Le premier centre de coworking Spaces ouvrait ses portes à Amsterdam en 2008: 6000 m2 dont 1200 m2 d’espaces partagés superbement situés dans le centre le long de l’un des fameux canaux qui sillonnent la ville. Deux années plus tard, Martijn Roordink, faisait le pari audacieux d’ouvrir un centre d’affaires de 17.000 m2 dans le business district ZuidAs d’Amsterdam. Pari réussi car le concept de solutions de bureau d’un nouveau genre attira des grands noms d’entreprises high-tech (Spotify, Paypal, Twitter, …). Ce concept s’exporta avec succès à Londres, Paris puis dans la plupart des grandes villes Européennes.
En janvier de cette année, Spaces comptait 185 centres répartis dans 45 pays. Presqu'autant d’ouvertures de nouveaux centres ont été planifiées en 2019 pour atteindre le nombre record de 345 centres Spaces à la fin de l’année. 10 ans à après la création de l’entreprise, Martijn Roordink estime que nous ne sommes qu’au début de cette (r) évolution car la part de marché des centres d’affaires ne représente actuellement que quelques % du total de la superficie des immeubles de bureaux. Le département recherche de JLL, société de services immobiliers mondiale, estime que cette part de marché pourrait atteindre une part de marché de 15 % dans le futur Le nomadisme des travailleurs étant en forte croissance tant pour les employés d’une entreprise que les indépendants toujours plus nombreux

Déploiement en Belgique
Le premier centre Spaces été inauguré en 2017 dans le Pegasus Park à Diegem, suivi en 2018 par l’ouverture du Spaces European District à Bruxelles, rue Belliard. Spaces investi maintenant les principales villes du pays: Malines au début de cette année, Gand en juin dernier, Anvers et bientôt Liège en face de la gare des Guillemins. La localisation des business & coworking centers Spaces est cruciale: si possible en centre-ville à proximité des gares.
Ainsi à Bruxelles, le réseau sera enrichi d’ici peu par le Spaces Stock Exchange, rue des Poissonniers, dans un splendide bâtiment art déco, ainsi qu’en 2020 une centre Spaces sur le site de Tours & Taxis dans l’ancienne Gare maritime, un bâtiment emblématique du siècle passé. L’ouverture d’un Spaces est planifiée dans le quartier Nord dans le Manhattan center qui intègre l’hôtel Sheraton et un nouveau centre de congrès, ainsi qu’un Spaces à proximité du Palais de Justice. D’ici 3 ans, le réseau devrait compter 30 centres Spaces.

Stratégie immobilière
Dans les grandes villes où le foncier est hors de prix, Spaces loue les espaces de bureaux. Dans les villes secondaires, Spaces est souvent propriétaire des murs de ses centres.
Pour la location, les grands propriétaires immobiliers sont des partenaires précieux avec lesquels les dirigeants de Spaces établissent une collaboration long-terme win-win. La qualité de cette relation est cruciale concernant l’équipement des immeubles. Des bâtiments intelligents augmentent nettement le confort et expérience des occupants. Une app permettant la localisation d’un collaborateur, la réservation d’une salle de réunion ou d’un emplacement de parking, et dans un futur proche peut-être le réglage individuel de l’éclairage ou du chauffage font partie de la modernité et qualité d’utilisation de facilities d’un immeuble.

Aujourd’hui un business center Spaces requiert une superficie de minimum de 3500 m2. Ces business centers d’un nouveau genre sont hybrides: les espaces de coworking avec bureaux partagés y occupent 15% de la surface; 85% sont occupés par bureaux dédiés et ‘privatisés’ pour une entreprise. Dans le futur ce ratio est susceptible d’évoluer vers un 50/50. La génération des millenials (personnes nées entre 1980 et 2000) étant plus nomade et mobile que leurs prédécesseurs. En 2020, ces millennials seront majoritaires parmi les personnes actives.

Lors de la fondation, la vision de Roordink était aussi économique et financière. Les rez-de-chaussée de grands immeubles de bureaux sont, selon Roordink, dans 90 % des cas des espaces perdus, non rentabilisés. En les transformant en espaces de rencontres, de réunions, de travail et de réception tels les ‘lobby’ de grands hôtels, ces m2 deviennent rentables pour les propriétaires des immeuble loués. L’accueil, la dynamique et la disponibilité de ces espaces renforcent l’attrait de l’immeuble pour les autres locataires.
D’autre part, dans la conjoncture actuelle, la location de bureaux pour une courte ou longue durée apporte aux entreprises la flexibilité recherchée La plupart des sociétés ont du mal prédire à long terme la croissance, ou décroissance, du nombre d’employés et donc de superficie de bureaux nécessaire.
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« Welcome home. OOPS , we meant welcome to work »
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La ‘Workspitality’
Le crédo de Martijn Roordink qui est à la base de la création de Spaces : « la conception austère – calviniste -de bureaux fonctionnels relève désormais d’une autre époque ». Ces espaces doivent être plus attractifs, énergisants et personnalisés. Ils doivent stimuler les échanges et la co-création. En résumé : « ces espaces de travail devait redonner envie de venir y travailler ».

La gestion la plus importante devient RH avec la création et animation d’une communauté et non principalement facilitaire avec la gestion des services, des bâtiments et installations techniques. Dans cette perspective, Roordink estime que les business centres incluant des espaces de coworking sont une meilleure solution pour du télétravail que le travail à domicile qui engendre une perte de socialisation, s’effectue souvent avec un confort de travail moindre, et reporte la prise en charge d’une partie des coûts de fonctionnement d’un bureau à domicile (internet, éclairage, chauffage, nettoyage, ..) vers le collaborateur.
Pour le recrutement de nouveaux talents, et la fidélisation des collaborateurs d’une entreprise, le design soigné, la qualité de l’ameublement et équipement audio-vidéo; la diversité des espaces de travail partagés; les facilities intégrées tels un restaurant intégré et un barista, l’animation de la communauté d’indépendants, start-up et entrepreneurs rendent plus attractives les entreprises qui décident d’y héberger leurs activités.

Pari sur le futur
Cette formule de business center hybrides est très prometteuse. Cependant depuis la création de Spaces il y a 11 ans, de nombreuses entreprises se sont positionnées et occupent désormais le marché dont un géant mondial comme WeWork et au niveau national Silversquare et Fosburry & sons. Un nombre impressionnant de m2 dédiés aux business centers hybrides incluant des espaces de coworking vont être ouverts en Belgique et particulièrement à Bruxelles dans le centre-ville. Nous verrons alors si Spaces tire son épingle du jeu. La construction et notoriété de la marque et de la ‘Workplace experience’ seront stratégiques pour cette bataille annoncée.

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La force d’un groupe
L’évolution accélérée et internalisation de Spaces nécessitait des investissements en capital et personnel considérables. Six ans après sa création, Spaces a intégré le groupe IWG (ex-Regus) qui bénéficiait alors la capacité d’investissement d’un géant exploitant alors 3.300 centres d’affaires dans le monde. Cette intégration a été facilitée de par la connaissance mutuelle de ses dirigeants, Martiijn Roordink ayant travaillé pour le Groupe Regus de 2000 à 2004.
Un bénéfice majeur de cette intégration est l’appartenance à un réseau international très étendu. L’accès et facilité de réservation et de paiement d’une salle de réunion, d’un bureau à la journée, d’un accès au business lounge, qui s’effectue via une plateforme digitale unique est un atout majeur sur ce marché qui va devenir très concurrentiel en Belgique comme ailleurs.
Didier Van Den Eynde
17-10-2019