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La croissance accélérée du coworking disrupte le marché immobilier

Silversquare @Befimmo- Brussels -Triomphe
[+] Silversquare @Befimmo- Brussels -Triomphe

[+] We work

[+] Regus - Bruxelles - Tours & Taxis

[+] Fosburry & sons - Antwerp

[+] Stokers - Antwerp

Nous assistons depuis un an à une expansion soutenue des centres de coworking, principalement à Bruxelles mais également à Anvers. La croissance de ce nouveau marché immobilier est telle qu'au cours de l'année écoulée, la prise en occupation par des centres de coworking représente plus de 50.000 m2 soit 20% du take-up du marché de bureaux. Cette émergence n'est pas une tendance passagère. Elle marque une évolution de l'immobilier, de la propriété à l'usage de solutions de bureaux partagés all-in, facilities incluses. L’offre des centres de coworking rencontre également la demande forte de plus de flexibilité des contrats de location (durée et surface) lorsqu’il s’agit de bureaux fixes dédiés, intégrés dans ces centres. Des investissements élevés sont réalisé pour capter ce marché par des acteurs internationaux comme Regus, Spaces, WeWork, Welkin & Meraki et Tribes, ou des acteurs nationaux comme Silversquare avec Befimmo et Fosbury & sons.

Genèse
Le coworking a fait timidement ces premiers pas en Belgique il y a 10 ans. Ces espaces de bureaux se démarquent alors de ceux de centre d’affaires classiques par l’utilisation en grande partie de bureaux, équipements et facilities partagés au lieu de bureaux fermés avec m2 dédiés. Une révolution: plus de loyer à payer pour le partage de ces bureaux mais un membership, un abonnement mensuel un peu comme dans un club de sport. En terme de flexibilité, on ne pouvait rêver mieux, pas d’engagement sur une période de longue durée, souvent seul un préavis de 3 mois est demandé pour mettre fin à l’abonnement.

Evolution de marché
Silversquare est le pionnier du coworking en Belgique. Leur premier centre s’étendait sur une superficie de 1.600 m2 avec +- 30 % de bureaux partagés. Leur 4e centre de coworking qui a ouvert ses portes au printemps dernier Boulevard du triomphe à Ixelles dispose aujourd’hui d’une superficie de 5.000 m2. Avec Befimmo leur partenaire, et désormais actionnaire majoritaire, Silversquare parie maintenant sur l’ouverture prochaine d’espaces de coworking sur une superficie de 10.000 m2 dans le complexe Quatuor en construction dans le quartier Nord à Bruxelles.

A l’origine ces centres de coworking ciblaient principalement les TPE, indépendants, consultants, start-ups et scale-ups en fournissant une solution de bureau prêt à l’emploi avec facilities intégrées, ainsi qu’une localisation de l’entreprise à une adresse prestigieuse. Au-delà de la solution ‘logistique’ de bureaux ‘all-in’ à un prix attractif pour une TPE (entre 250 et 325 € par personne par mois) et de l’adresse, un attrait majeur de ces centres est la communauté vibrante constituée par un mix d’entreprises de secteurs d’activités divers et l’animation de cette communauté.

Aussi pour PME et grandes entreprises
Désormais, certaines entreprises de taille moyenne occupant quelques dizaines de salarié s’intéressent aussi à cette formule de bureaux. Entre autre pour le côté énergisant de cette communauté et le networking. Aussi pour optimiser le coût d’occupation de leurs bureaux. Le télétravail et nomadisme des collaborateurs étant de plus en plus autorisé dans les entreprises, il n’est pas rare que les couloirs des bureaux soient désertés un lundi ou un vendredi. Dans des grands entreprises la mesure du taux d’occupation de bureaux non partagés fait souvent état d’un taux moyen de 60 à 70 %, voire moins. La solution de bureaux all-in séduit aussi. C’est désormais le centre de coworking qui gère les facilities (nettoyage, éclairage, mobilier, sécurité dont les contrôle d’accès, bureautique, salles de réunions, accueil, courrier, services eau et café).

Ce marché grandit encore par l’intérêt de grandes entreprises à localiser leurs bureaux dans des immeubles intégrant un centre de coworking haut de gamme, souvent installé au rez-de-chaussée de l’immeuble. L’accueil et réception austère sont alors remplacés par des espaces de travail et espaces ‘lounge’, un peu comme dans le hall d’un hôtel. Des salles de réunions y sont intégrées ; cela solutionne en partie le problème de confidentialité en évitant que des visiteurs extérieurs ne circulent dans les bureaux de l’entreprise. D’autre part, ces espaces de coworking peuvent également, en cas de besoin, héberger des équipes projets temporaires. Les promoteurs immobiliers ont bien compris cette évolution du marché de bureaux. Ainsi nombre de grand projets immobiliers haut de gamme à Bruxelles intègreront un centre de coworking. C’est le cas pour le projet Quatuor, pour l’ancienne gare maritime à Tours & Taxis, pour le Manhattan center, le n°7 Boulevard Albert II, ‘The One et ‘Light’on’

Surenchère à Bruxelles
La SRI Befimmo a anticipé la mutation du marché et demande pour des bureaux flexibles services inclus. Befimmo est propriétaire d’un portefeuille d’une centaine d’immeubles représentant près de 900.000 m2 dont 67 % localisés à Bruxelles. Pressentant l’évolution en marche, il y un an, l’entreprise concluait une alliance stratégique avec Silversquare pour le développement conjoint d’un réseau de centres de coworking qui seraient hébergés dans les immeubles dont Befimmo est propriétaire. Premier jalon: le centre Silversquare@Befimmo qui ouvrait ses portes en avril dernier dans l’immeuble Triomphe. Fort de ce premier grand succès, il y a 10 jours Befimmo annonçait l’acquisition de Silversquare.(1)

Face à ce poids lourd de l’immobilier à Bruxelles : l’opérateur historique de centre d’affaires en Belgique, la multinationale IWG (International Workplace Group, ex-Regus) qui compte 33 centres en Belgique. Ces dernières années Regus perdait progressivement du terrain en Belgique avec la formule classique de business centres. La maison acquérait alors il y 5 ans l’entreprise Hollandaise Spaces. Au moment de l’acquisition Spaces était LA référence dans le Benelux et en Angleterre pour la création et exploitation de centres de coworking. Sous l’enseigne Spaces, IWG ouvrira sous peu, cinq nouveaux centres en Belgique dont trois à Bruxelles : à Tour & Taxis, place Rogier dans le Manhattan Center et rue des Poissonniers.

En l’espace d’un an, d’autres acteurs se sont positionnés sur le marché du coworking à Bruxelles avec des projets de grande envergure. Ainsi Fosbury & sons débarquait fin novembre en ouvrant un centre de coworking de 7.000 m2 en périphérie Bruxelloise dans un immeuble à l’architecture moderniste emblématique, connu pour avoir été l’ancien quartier général de la société CBR. Fosbury & sons emmène dans ses cartons le projet d’ouverture de deux autres centres à Bruxelles au printemps prochain, l’un dans le quartier Nord au n°7 du Boulevard Albert II, l’autre en périphérie, dans un ancien entrepôt à Grand Bigard.

WeWork, le géant mondial des espaces de coworking débarque lui aussi à Bruxelles en 2019 avec la création d’un premier centre au cœur du quartier Européen au n°31 de la rue du commerce. L’entreprise occupera la totalité de l’immeuble ‘Light on’ en cours de construction. WeWork est un compétiteur de taille sur le marché du coworking. La société New-Yorkaise exploite 260 espaces de coworking répartis dans une cinquantaine de villes et dans 16 pays, fréquenté au quotidien par 130.000 utilisateurs et comptant plus de 260.000 membres. Cette start-up créée il y a à peine 8 ans est aujourd’hui valorisée à plus de 20 milliard de dollars.

Différenciation
Face à ces géants, certains francs-tireurs se lancent aussi dans l’aventure. La clé du succès est probablement la différenciation. Ainsi la société Welkin & Meraki se positionne sur le haut de gamme en proposant des ‘Serviced offices’ 5 étoiles. Ils misent résolument sur le quartier Européen à Bruxelles en inaugurant la semaine passée leur premier centre d’affaire, ‘The Artist’, avenue des Arts. Welkin & Meraki proposera également 150 postes de travail partagés rue la Loi dans la tour en construction ‘The one’ où ils occuperont 4 étages. Autre franc-tireur isolé, l’ancien publiciste André Robert Duval qui inaugurait Stokers, il y a trois mois un centre de coworking haut de gamme installé dans les bâtiments historiques de l’ancien hôpital militaire à Anvers. Leur crédo pour se différencier des autres: « All work. No play ».

Phénomène global
La société de courtage et services immobilier JLL a analysé au niveau européen l’évolution du marché des espaces flexibles de bureaux. En 2017, ce marché a augmenté de 30 % dans 20 des plus grandes villes européennes. Leurs prévisions indiquent que cette croissance de 30 % par an devrait perdurer pendant encore au moins 5 ans. Dans les centres villes la part de marché des bureaux flexibles pourrait atteindre 15 % du total du marché.

Le bureau classique de Papa est donc bien en train de muter en bureau plus ouvert, partagé, collaboratif et plus nomade.


  1. Acquisition immédiate par Befimmo de 61 % des actions de Silversquare Holding SA couplée à une option d’achat des actions restantes à exercer dans les 5 ans à venir.
Didier Van Den Eynde
18-12-2018