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Une année record pour le marché immobilier de bureaux à Bruxelles

La Communauté Flamande occupera 70.000 m² dans le projet ZIN porté par BEFIMMO. Le transformation et reconversion des tours WTC en un ensemble d’usage mixte (bureaux, logement, hôtel, retail). © Jaspers Eyers Architects
La Communauté Flamande occupera 70.000 m² dans le projet ZIN porté par BEFIMMO. Le transformation et reconversion des tours WTC en un ensemble d’usage mixte (bureaux, logement, hôtel, retail). © Jaspers Eyers Architects

Comme chaque année, JLL établit le bilan 2019 du marché immobilier bruxellois des bureaux. Cette année écoulée sera à marquer dans les annales de l’histoire immobilière bruxelloise. En témoignent les baromètres : la prise en occupation est au plus haut depuis 2007, la disponibilité est la plus faible depuis 2001 dans le « Grand Bruxelles » et atteint un niveau historiquement bas dans le CBD (Central Business District). Les loyers se maintiennent à leur sommet, et pourraient même reprendre une croissance en 2020. Le marché immobilier de l’investissement de bureaux n’est pas en reste puisqu’il enregistre potentiellement une année record (4,2 milliards €) qui sera difficile d’égaler à l’avenir.

Des transactions majeures
La prise en occupation à mi-décembre s’élève déjà à 532.000 m², soit une croissance de 47% par rapport à l’année précédente. Celle-ci est due à trois transactions exceptionnelles. Deux par des administrations publiques; la Communauté Flamande à pris 70.000 m² dans le projet ZIN au quartier Nord, et la Région de Bruxelles Capitale louera 41.000 m² dans le projet de la Silver tower, également située dans le quartier Nord. La troisième transaction majeure est l’engagement de la Commission Européenne à louer 30.000 m² dans la tour ‘The One’ rue de la Loi.
A côté de ces transactions du secteur public, certaines transactions de plus de 10.000 m² ont été faites par des entreprises telles PwC, FedEx et Delhaize. En 2019 les opérateurs de co-working ont pris en location près de 63.500 m², 12% de moins qu’en 2018. Les ennuis de WeWork avec l’insuccès se son IPO n’y sont pas étrangers.

Le constat que fait JLL pour Bruxelles reste identique et ce, depuis plusieurs années : il n’y a que très peu de « nouveaux entrants ». L’essentiel des transactions s’avère être des mouvements d’entreprises déjà présentes à Bruxelles. Malgré les bonnes intentions affichées par le nouveau gouvernement, la politique régionale en matière de fiscalité et de mobilité n’est pas encore des plus attractives pour les grandes entreprises.

Une disponibilité au plus bas
Le taux de vacance à ce jour est estimé à 7,2%, le plus bas depuis 2001, contre 7,8% en 2018. En volume, la disponibilité totale représente 953.000 m² de surfaces vacantes de bureaux, 71.000m² de moins qu’il y a un an, à mettre en rapport avec le marché global de bureaux à Bruxelles estimé à 13 millions de m2.

Les projets lancés à risque trouvent plus facilement preneur au CBD (Pentagone, Nord, Quartier Européen et Louise), même à des loyers relativement élevés. Par conséquent, le taux de vacance de la zone CBD recule sensiblement à 2,9% et atteint son plancher historique.
La tendance est similaire dans les districts « décentralisé » et « périphérie »: la demande des occupants absorbe une partie de la vacance, même si elle reste très élevée à 14,3% contre 14,8% il y a un an.

Convergence des loyers « prime » dans le CBD
Le loyer « prime » s’élève à € 315/m²/an. Le quartier Nord enregistre des pressions à la hausse (+8,8% à €245/m²/an) tandis que le Décentralisé subit une diminution de 2,6% à €185/m²/an. Autre fait marquant de l’analyse de JLL sur les valeurs locatives est la convergence des loyers demandés entre les différents quartiers du CBD (Pentagone, Nord, Quartier Européen et Louise) pour les projets neufs. La fourchette moyenne est située entre €245 et €275/m²/an quel que soit le quartier. Les frontières « historiques » semblent donc s’estomper.

30-01-2020